中关村鼎好大厦再获新生，大家、友邦是当“接盘侠”还是布局优质资产？
作者：林羽
近日，天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）正式落地，规模高达61亿元，背后出资方包括大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等。据新浪金融研究院独家获悉，该基金将正式接手北京中关村鼎好大厦项目。
从上述基金的出资结构看，三家险企作为核心LP（有限合伙人），合计出资额达30.49亿元，占据近“半壁江山”；啟城投资关联方无锡城安鼎瑞作为另一重要LP，与上述三家险企形成1：1配资，出资同样为30.49亿元。从管理运作层面看，啟城投资旗下的无锡启城远见、大家系天津远见创新组成双GP（普通合伙人）阵容，合力主导基金投资布局与核心决策工作。
现如今，鼎好大厦已汇聚大批优质企业，包括一众科技企业及字节跳动等头部互联网企业。依托核心企业加持，大厦租金收益稳健可期。对于偏好长期低波动资产配置的险企而言，此类资产能够创造稳定收益回报，因此深受其青睐。不过，如何避免沦为“接盘侠”、规避投资风险，也十分考验保险资金的投资实力。
中关村鼎好电子城“重生记”
回溯过往，在中国IT产业启蒙发展阶段，北京中关村电子卖场迎来蓬勃崛起之势。2003年7月，鼎好电子商城亮相中关村，成为全国最大的单体电子卖场之一。
然而，伴随电商浪潮的席卷，消费市场格局悄然重塑，盛极一时的中关村电子卖场也风光渐退。
2009年，海淀区政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》，不再鼓励电子卖场在该区域发展，为鼎好大厦的转型埋下伏笔。
从转型经历看，2011年9月，鼎好启动卖场6至19层经营租户的清退工作；2012年初，鼎好大厦正式引入科技创新、孵化器、国际技术转移中心等科技类及科技服务类企业；2014年4月，启动地下2层至地上5层电子卖场商户的清退工作；2016年，完成清退并主动关停电子卖场。
2019年3月28日，啟城投资与颢腾投资对外宣布，两家机构共同联合著名境外机构投资者斥资57.2亿元，对鼎好大厦项目完成了战略性收购，成为当时北京最大体量的商业地产外资收购项目之一。
对于收购一事，收购方还曾表示：“本次项目收购完成仅仅是投资的开始，未来，鼎好大厦将在市场定位、更新改造、业态调整、物业运营等方面进行全面升级，在响应政府号召和符合市、区规划定位的同时，将进一步激发和提升项目潜在价值空间。”
此次交易完成后，鼎好大厦的故事也就此翻开新的篇章。
2020年8月21日，鼎好大厦贴出通知，宣布电子商城将于同年10月关停。随后，大厦启动全面升级改造。
改造情况方面，2020年10月，鼎好DH3-A座启动整体改造，于2022年4月竣工并投入使用；2023年6月，鼎好DH3-B座启动整体改造，并于2024年底竣工落成。
从入驻程度看，截至2025年初，鼎好DH3已完成改造的A座入驻率达90%，B座入驻率也超过了50%。
据悉，鼎好DH3的土地使用权年限为50年，若从2003年（开业时间）开始推算，截至2026年，该大厦剩余使用年限约为27年（具体以不动产登记证记载为准）。
倘若不动产权证书上的土地使用期限到期，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条规定，非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
另据《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
现如今，转型后的鼎好DH3已成为集办公、展示、交互和商业服务于一体的标志性科技商务新地标，入驻企业以人工智能、大模型、机器人、半导体及科创服务类为主。经查询，目前已入驻的科技类企业包括创新奇智、博通数杰、深势科技等。
除各类科技企业外，亦有大型互联网企业入驻鼎好DH3。公开信息显示，去年一季度，字节跳动在中关村鼎好大厦B座拿下1.2万平方米空间，重点承载AI实验室与硬件研发团队。此外，据公开消息，去年下半年，字节跳动在鼎好大厦B座新增了约4万平方米的租赁面积，重点用于AI实验室及硬件研发团队的建设。
而在去年11月，另有公开消息称，字节跳动Seed部门员工正从方恒搬进鼎好大厦，涉及的是专注大模型、人工智能及前沿技术探索的Seed部门。
字节跳动等头部企业的扩租落地，不仅稳固了其项目租赁需求，更为鼎好大厦带来长期充沛的租金现金流。值得一提的是，此类稳定的收益来源，高度契合保险机构长期低波动的资产配置需求，是保险资金获取“长线”收益的最佳选择。
61亿基金“围猎”不动产
时间来到2026年4月30日，天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）在天津东疆完成工商注册，规模达61亿元。
从该基金参与方来看，主要分为四家LP（有限合伙人）和两家GP（普通合伙人）。
需要注意的是，LP是为股权投资提供资金来源的投资者群体，以其出资额承担有限责任，通常不参与基金管理。相对而言，GP是股权投资基金的管理机构或自然人，对合伙企业债务承担无限连带责任，区别于LP以出资额为限的责任形式。
天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）在天津东疆完成工商注册，规模达61亿元 ...
具体来看，啟城投资的关联方——无锡城安鼎瑞股权投资合伙企业（有限合伙）为上述基金最大的“金主”，作为主要LP，其与三家险资形成1：1配资，出资额为30.49亿元。
友邦人寿、大家人寿、中宏人寿均为核心LP，持股比例分别为20.49%、16.38%、13.11%，三家合计出资约30.49亿元。
与此同时，天津远见创新投资管理有限公司（大家系全资控股子公司）、啟城投资旗下的无锡启城远见企业管理有限公司则组成了双GP阵容，合力主导基金投资布局与核心决策工作。
对于上述61亿元规模基金的投向问题，此前有消息称将重点瞄准能产生稳定租金的持有型不动产项目。近日，新浪金融研究院独家获悉，该基金将正式接手北京中关村鼎好大厦项目。
啟城投资是上述基金的主要操盘手，该公司是一家专注于中国房地产的私募投资管理机构，致力于辅佐全球投资机构在中国房地产市场进行投资，实现丰厚回报。该公司由凯雷中国房地产团队独立分拆而来，核心团队深耕地产领域多年，自2004年起一直在华为凯雷进行房地产投资，涉及办公、物流、零售和住宅板块。此前，该公司也曾在2023年与周大福企业联手成立观博啟城，布局产业园与长租公寓赛道。
啟城投资独立运作后，中关村鼎好大厦收购项目成为其重要“代表作”。结合行业投资惯例，市场普遍认为，啟城投资会承担项目的主要运营和市场风险，并承接大部分不确定性压力。不过，该团队后续也会获得资产升值、业态升级带来的超额增值收益。
去年以来，多家科技类企业、头部互联网公司陆续入驻中关村鼎好大厦，长期租金带来的稳健现金流收益，契合险资长期低波动的投资偏好，也正因如此，此类资产向来深受保险公司的青睐。
当“接盘侠”还是布局优质资产？
公开信息显示，大家人寿是大家保险集团旗下寿险子公司，成立于2010年6月，总部位于北京，主营人寿保险、健康保险、意外伤害保险等业务。目前，大家保险手握全国十余处优质资产，涵盖不动产、消费基础设施、物流仓储、IDC新基建、产业园区等。
此外，友邦人寿是友邦保险全资持股的寿险子公司，统一经营友邦保险在中国内地的寿险业务。2020年7月，正式成为中国内地首家外资独资人身保险公司。据了解，该公司持续加码不动产赛道，年内参与的多只基金均与此相关。
有专家认为，针对不动产类项目，保险资金具有较高的配置需求。但需注意的是，如何避免沦为“接盘侠”，规避投资风险，十分考验保险资金的投资实力。不过，市场认为友邦人寿、大家人寿在投资方面均有较强的决策力。
实际上，“组团做LP”并成立不动产基金的背后，本质是保险公司在资产负债端压力下的必然突围。
在资本市场各类资金中，保险资金具备鲜明的长期资金特质，是市场典型的“长钱”代表。寿险、年金、养老金等业务的负债久期可长达20年、30年，周期跨度较大。一旦投资收益无法兑现客户的既定收益，容易引发利差损经营风险。
不同于普通商业物业，核心商圈写字楼经济使用寿命更长，通常在40年至50年，租金现金流具有强稳定性特点，契合保险资金的相关配置诉求。由此，保险公司通过长期租金收益，便可持续覆盖保险资金的负债成本，从而实现资产与负债的长期匹配，保障公司稳健经营。
此外，监管层面也在连续释放利好。例如，提高险资投资单一创投基金比例上限，由20%提高至30%，显著提升配置灵活度。与此同时，推动保险资金全面建立三年以上长周期考核机制。
事实上，除了大家人寿、友邦人寿，今年已有多家险企以LP身份入局私募股权基金，重点布局不动产、新能源、养老产业等主流赛道。不可否认的是，险资“组团做LP”已成为一种主流发展趋势。
国家金融监督管理总局数据显示，截至2025年末，保险公司资金运用余额为38.48万亿元，其中投向股票、证券投资基金和长期股权投资的合计8.54万亿元，占比22.2%，总量与占比均同比提升。
具体到公司层面，以中国人寿为例，该公司今年已出资上百亿元，参设多只基金。例如，今年4月落地重庆国寿养老产业私募股权投资基金，该基金由中国人寿、国寿启远共同出资，出资额合计为85亿元，主要在养老赛道；今年1月落地汇智长三角（上海）私募基金，其中国寿出资40亿元，投向为长三角AI、集成电路、生物医药科创企业。
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